主题：把握房地产开发过程中的一些关键点 以我的房地产公司工作经历
- 发表于2013-05-09
本人在房地产行业打工近10年，重要岗位几乎做全了，先是办公室主任，之后任前期部经理，再是物供部经理，再之后销售部经理，后来做副总经理，至今做过两个项目的总经理，单独操盘，基本成功，现将过程记录在此，供各位参考，文中会就本人对房地产开发工作中的一些关键点做出一定的说明，供同在房地产行业或即将进入此行业的人参考，由于水平肤浅，发贴之举纯属好玩消遣，如有高手发现有些不妥，请诚意指点或交流，如有疑问，欢迎大家咨询，我定当知无不言，但后果自负。同时敬请看着不顺眼的人手下留情，如果确实看着不爽，请您自行离开，千万不可讥笑谩骂，谢谢！文中所用地名、人名等均为化名。请勿对号入座，也请不可人肉，保留我的隐私。
- 发表于2013-05-09
2005年，受朋友之邀，开始了我的打工生涯，之前一直在政府机关工作，过着很清贫、很清闲的日子，我从一个政府办公室的一个小秘书做起，一路走来，做过工业区副主任、对外局副局长，长期的对外联系招商工作，与外地客商长期联系，使得我具备了善于与人接触的能力，由于长期养成勤奋的习惯，只要领导吩咐，什么活都愿意干，而且尽量干好，这样一来，领导看在眼里，记在心里，总会有感觉的，闷声不响地在副职位置上连头搭尾做了7年，终于在2003年感动了上帝，给了我一个别人不愿意去的位置——供销局长。- 发表于2013-05-09
天啊，2003年的供销局长，有的人可能不知道，
2003年改革开放已经很深入了，供销局是流通领域，是改革的前沿，首当其冲，供销局下属的企业全面进入国有企业改制的程序，我的前任是个老油条，知道改制是个很麻烦的事，一直拖着不动，就是怕触动群众的利益，引起群众的不满，万一搞不好，把自己的老底端出来了怎么办，所以，一直没启动改制。
县里领导也知道，这种情况下，让前任去搞改制工作肯定是不行的，所以也没有过于给压力。洽逢干部调整的时候，一看，这位置没人愿意去，而这小子总归做了些工作，总要给点待遇，否则让别人看了说不过去，算了，就给他吧，这样，我就成了供销局长，本县最年轻的正科级干部之一，让我美得好几个晚上睡不好。心想领导真好，我可得好好干。心想着前途很美好呢。- 发表于2013-05-09
上任之后才发现，供销局长的味道并不怎么好，首先，自己长期在机关工作，工作经验并不丰富，很多的工作不知道如何开展，
其次，单位经济基础差，每年拨款几乎只有人头费，办公费什么的几乎没有，再则，工作人员少，年纪普遍偏老化，真正能干活的人没几个，副职算是主要的革命力量。- 发表于2013-05-09
没办法呀，硬着头皮上吧，反正当时也年轻胆大，说改就改，全面启动改制，虽说难度大，但也改成功了，改制最大的难度在于几个公司之间的财产不平衡，有的实力强点，可分配给职工的资金量就多一点，有的少一点，那分给职工的就少多了，那么，条件差一点的公司职工就心里不平衡，都是国家职工，改制的时候，凭什么别人可以拿更多的钱退下来，而自己却只能拿少量的钱退下来。为此就闹，闹也不到局里来，直接到县政府大门口去，静坐示威呢，为此，几次接到政府领导电话责令去把职工接回来，接回来后，苦口婆心的解释， 我说，你们有些都和我父母认识，都和我父母是朋友，和我父母一样的年龄，如果说有可能，我何尝不想多给你们一些钱改制，但现实状况确实如此啊，公司没有钱，没办法多给……。
说到动情处，自己都说出了眼泪，毕竟年轻没有城府，容易激动，控制不住自己的情绪。后来一次两次，大家也都接受了。- 发表于2013-05-09
全县商业局、物资局、粮食局、经贸委、供销局、二轻局等几个局，我们供销局改制速度最快，当然，首先的功劳在于副职和干部们的努力。我当时对这项工作并不很深入的了解，大多只是支持，并没有自己很深入的去做，也正是这份傻了吧几的干劲，才会有胆量去做改制工作，否则按现在的思想，也会推诿掉。
- 发表于2013-05-09
改制工作就是我当时的主要工作，当时自己也想今后怎么办，就做这种事业啊？对自己的前途感觉茫茫然，不时，洽好原来工作上接触的一个江苏客商问我愿不愿意出来做事，说他在**地级市有一个大型的房产公司，开发面积有2000多亩，大量需要人手，如果说我愿意出来，就到那房产公司去帮忙一下，当时心里对房地产开发没概念，听说2000多亩，并不知道什么意思，后来才知道，2000多亩是一个很大的项目了，听他说完后，由于心里原有的迷茫加上洽逢的机会，让我几乎没考虑就说愿意出来，说干就干，马上和家里统一了意见，然后立即同县委书记单独汇报，说我想辞职出去打工，县委书记听后很惊讶，说你是不是认为这位置不好，如果实在是不愿意，干脆给你换个位置吧。要么这样，你也考虑几天，我也考虑几天再说吧。我说行，您考虑几天，我基本是确定了不愿意干了。前前后后，拖了半年多，期间组织上派相关领导谈了几次话，了解情况，还是坚持不愿意做了，直到2005年春节过后，坚定了要出去闯的决心，再次找县委书记说坚决不做了局长，通过这么久的磨合，领导也基本放弃了劝留的想法了，马上派出审计组对在任期间的财务等进行了审计，发现没什么问题，终于批准了。
- 发表于2013-05-09
临出发的头一天晚上基本没睡好，想今后会不会有困难，能不能在外面混得下去，如果混不下去，灰溜溜的回来，那可真的没面子了。虽说这些问题之前都有做过考虑，但真的到了出去的那一时刻，还是再次想起这些问题。可没办法了，路已经在脚下了，无论前程是如何，必须义无反顾地走下去了。
第二天，踏上了另一种行程的列车。到达目的地后，与公司领导接上头了，交流了一些问题，分配了工作，可能是看我之前的工作经历，有政府办公室秘书的经历、有招商局、供销局等工作经历，说公司刚组建，人手也比较少，暂时先任办公室主任。呵呵，想来自己原来做过办公室工作，做这房地产公司的办公室主任应该问题不大吧，其实房地产公司的办公室主任要说事情也不多，刚开始组建的房地产公司，无非是做些公司管理制度的建立、文书的起草、人员的招聘、关系的协调、合同法律事务的处理、后勤事务的管理等工作。
- 发表于2013-05-09
制度的建立，比较简单，由于自己原来在政府机关工作，本身就接触了许多的制度，对于如何用公司的法律去管理约束人的行为、对于如何规定工作的流程，以达到科学有序的管理还是有一定的理解。再加上当时的总经理等高管层，大多是在企业工作多年的老手，通过大家一段时间的共同努力，合同管理规定、工程签证规定、物品采购制度、工作审批程序规定、福利待遇管理规定、接待规定、仓库管理规定、印章管理规定、档案管理规定、小车管理规定、财务管理规定等等一大堆急需的制度就建立起来了，一些涉及工程专业管理的制度由于当时的我并不熟悉，当然要借助于专业的人员，好在当时公司员工大多来自全国各地，大多是年轻人，大家都很有干劲，而且比较容易相处，工作起来并不感觉不顺畅。一段时间之后，我的工作能力已经初步得到公司领导的认可了，有关制度建立完成之后，大家也就依照制度做事了，免除了之前的事事需要多头请示汇报的烦恼，公司的管理算是逐步走上了正轨。
- 发表于2013-05-09
文书的起草，对于我曾经在县政府机关做过小秘书的人来说，要应付这种企业的应用文书，那更是轻松自如了，虽说以前的工作并没有写过很多的大型报告文件之类的，但毕竟在政府机关文件堆里熏陶了多年，有一句话叫做熟读唐诗三百首，不会做诗也会吟．就这道理，通过多年的政府机关工作熏陶，毕竟也有了一定的公文基础，用这种基础，对付这种房地产开发公司的文书需求来说，简直非常的小菜了，为公司起草的第一个报告是因为处理土地纠纷，由于公司开发用地是征用农用地，而且面积特别的大，达2000多亩，这样一来与很多的老百姓有牵扯，又牵扯到几个村委会，毕竟失地农民心有不甘，经常会找些事由来阻扰工程的进展，有些遗留的问处理起来还是有点麻烦的，工程刚开始，工程以地块的平整和路网、水电、排水等基础设施的处理为主，老百姓经常来阻工，让公司头痛不已，为了妥善处理好这些问题，让工程顺利进行，需要市政府领导出面，以引起所涉及乡镇居委会领导重视，真心帮助我们处理解决问题。为此需要向政府报告，那天下午听老总给我说了个大概情况后，我说没问题，白天我静不下心，我晚上写明早给你看，晚上我一个人坐在电脑前，讲事实，论依据，依法依据，依情依理，起草好了要求解决周边老百姓阻工问题的报告，第二天一早，交给老总，老总坐下来认真的看了一下，看完后说了一句话：“真不愧是政府办出来的，写的东西真好，全部说到位了”，老总也是乡镇的书记出身，因为没有提拔到副县，就出来打工，因为他和老板是朋友，老板比较信得过，又遇上一个大项目，所以，把这么大一个项目交给他管，作为乡镇出身的干部，大多对文字要求不会很高，而我在县政府办公室混了那么多年，对文字工作毕竟有了一些基础，所以这方面的工作算是得到了非常的肯定。