主题：买房别让广告给忽悠喽！细数买房优惠中的那些亏

‍一提及房地产行业，给人的第一印象便是投资巨大，对资金的依赖度高。

事实也的确如此，但凡房地产开发项目，从拿地、设计、施工到销售，无不是用巨额的资金在背后做支撑，离开了资金的保驾护航，房地产开发的各个环节的推进都将寸步难行，难以为继。于是人们将该行业称之为资金密集型行业。

顺便说一句，购房者都是弱势的，往往是一个个的个体，一辈子也就买一两套房，而开发商和银行都是专业的，人家都是一个个的团体，整天专门研究怎么卖房子的。所以，购房者想要一点点亏都不吃，大家觉得可能吗。所以，我们只能尽量地多留心一些，避免上当，而有些无关紧要的小细节，大家就不要太苛求了。

亏一：用“存抵优惠”措施来框定对楼盘具有强烈购买意愿的目标客户群的具体数量。

对于一个房地产开发项目的销售工作而言，确定对该项目具有强烈购买意愿的目标客户群的具体数量，是一件至关重要的事情，直接关系到项目的盈利预期。如案例中所述，项目一共400多套房源，有至少1600多人参加了“存抵优惠”活动，供不应求是显然易见的结果，这个时候开发商不提价销售还待何时？

所以当购房者从一个还未开盘的售楼部参观完沙盘模型后，基本上都会被销售人员以“方便今后通知楼盘信息”为由留下购房人的联系方式。这个行为的主要目的之一就是统计该项目潜在购房人的大致数量。但是这种方式过于粗放，存在重复登记、无法确认具有强烈购买意愿人群的缺点。

由此，“存抵优惠”措施便成了一种用以确定购房人群意愿强烈与否的精确手段。只要将真金白银存入开发商指定账户的购房人，就会把自己对该项目强烈的购买意愿暴露无遗。这就为开发商通过价格筛选客户价值提供了可靠的筛选样本数量。
这个手段在业内叫做“火力侦查”。

亏二‍：‍赠送面积

‍‍赠送面积对大家的诱惑是巨大的，一个房子，往往加上赠送面积之后，单价就少了一大截，甚至于单价一万三的都变成一万了。
 
其实，这个面积是有很多故事的。开发商承诺的赠送面积，飘窗和阳台什么的，一般还是有的。但是开发商告诉你的实得面积，就是产权建筑面积加上赠送面积，他一般不会告诉你，还有个公摊面积。实际很多的赠

送面积是不够抵消公摊面积的。简单点儿来说可以这样理解：

“实得面积=建筑面积+赠送面积”“套内面积=建筑面积+赠送面积-公摊面积”

例如，一套房100平方米，赠送面积20平方，而公摊是25%
开发商在卖房子的时候，就会告诉你，赠送率达20%，你的实得面积是120平方米。然而，实际你的套内实际是95平方米。
 
另外，赠送面积越大，意味着真实的楼盘的建筑面积更大，也就是说，实际的容积率会比报的更大。所以，这个其实也不见得就是赠送越大越好。
 
所以，大家在买房的时候，一定要对赠送面积有着清晰的概念。别被兽姐的话轻易给忽悠了。

亏三：‍房价和优惠‍

房价和优惠，在看到一个房价优惠力度很大的时候，大家要警惕几个情况：①先提价之后再打折&②这套房的户型和位置
 
提价之后再打折，这个如果你一段时间都在关注这个楼盘的话，应该很容易发现；如果没关注过，那就可以去周边的楼盘逛逛，互相多对比一下，看一下这个价格是否合理，甚至可以从旁边楼盘打听到一些东西
 
而有的特价房，是把不好卖的房源作为特价推出的，也就是户型不太合理或者采光很差，或者是外墙会有东西挡住窗户、窗户对着小区出入口或有餐饮排气口等等各种情况，需要认真查看规划等。

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亏四：‍开盘售磬

很多楼盘都号称他们一开盘就售磬了，或者一开盘就卖了百分之八九十。其实，这些很多都是开发商制造的假像，就是为了让你觉得他们的房子好卖，促进你快点儿下定。
 
这个里面，开发商也有很多做法，比如说，请一些无关紧要的群众演员来充当购房者，充当排号的。有时候，这些群众演员甚至不用给钱，整一些抽大奖的活动什么的就行了。

再比如说，开发商喜欢挤牙膏的方式来推出房源，每次只推一栋，甚至只推一个单元，部分楼层。这样，一次推出，很快就能消化完了。

还有就是开盘时间，有时候，你关注一个新盘，发现开发商把开盘的时间推了又推，上个月推这个月，这个月推下个月，其实是他们在蓄客。他们一般卖100套房子，要蓄客到200以上，他们才开始卖，这样，也可以造成一开盘房子就抢完了的现象。
 
另外，还有一些开发商会说什么“活动今天为止”、“明天优惠结束”，这种一般也是逼你赶快下单的把戏，对这一点，购房者千万要看好，不要一时冲动。

亏五：‍产权

如果一个楼盘比旁边的几个楼盘价格低了很多什么的，那要注意下是不是有产权的问题了。可能会遇到几种吧：
 
小产权房，这个不用说了，土地性质是农村集体使用的。这种，有很多的风险，具体大家可以百度一下。另外，青城山镇在地震之后，有一大批联建房，这个据他们自己称不是小产权房，大家如果要买的话，请谨慎考虑。
 
商业产权。这个比较容易鉴别，商业产权40年，工业的50年的。这种房子，往往不通天燃气，水电也通常比较贵，就看你怎么考虑了。
 
另外，还有个产权的问题，大家比较容易忽略，如果介意的话，就请绕开该类楼盘。那就是那种开发了很多年的大楼盘。因为土地的年限是从拿地开始算的。也就是说，有的楼盘比如已经开发了10年了，它确实是70年的，但是从它拿地，到你拿到房子，可能已经过去了十三四年。也就是说，你拿到房子时，其实已经只有五十六七年了。
 
另外就是偶尔会遇到一些产权不明晰的烂尾楼什么的，这种就不好说了。主要是要看是不是五证齐全的楼盘，一定要确定它已经拿到预售证什么的。

亏六：绿化率&车位配比&承诺的配套

绿化率和绿地率是两个概念，大家要知道，绿化率是有可能包括墙面绿化啊，屋顶绿化啊等等各种东西的，所以，绿地率往往更低，这个如果介意，可以多问下

车位配比，以前的标准是1：0.7，但现在普遍不够用，所以，现在的规定有所改变。如果介意这个事情，可以问清楚再下单

开发商经常口头说很多这样那样的配套。这些东西，很多是规划中的，很久之后的，甚至于售姐为了卖房会有一些编造的情况。这些东西，建议不要全信，如果介意，最好是能去核实一下。如果要买学区房，一定要去楼盘所在的社区街道办什么的问清楚。

亏七：‍买卖期房

期房销售制度是我国房地产行业的一项既定政策，目的之一就是增加住房供应量，缩短住房供应周期，满足国内庞大的住房需求。

政策的初衷无疑是有利于房地产行业长期发展的，这不存在大的方向性问题，可是在具体细节上，各地由于执行能力的差异和监管的不到位，期房销售一直存在或多或少，或明或暗、或轻或重的问题。这点在业内是有共识的，而且相当一部分楼盘会在期房销售上做“文章”。

这里我们必须要明确一点，按照国家相关的法律法规，期房是明令禁止买卖的。但是各方在利益的驱动下，我国楼市的炒期房现象，多多少少总是存在的。

所以，我们只能尽量地多留心一些

避免上当