主题：律师写给购房人的七个忠告

忠告一：
在支付定金之前，要敢于离开谈判桌

我们大多数的购房人都没有经过像律师一样的专业谈判训练，在一个卖方占据主导的市场环境下，一旦进入购房谈判环节，恐怕就只能被动挨打了。所以我们的第一个忠告就是，要敢于离开谈判桌。
合同就像一把“法锁”，双方一旦签字就必须受它的约束，谁敢违反就必须要承担法律责任。定金罚则，就是“法锁”的具体表现，交付定金的一方如果违约，就丧失了收回定金的权利，收取定金的一方如果违约，就必须双倍返还定金。
但我们要告诉大家的是，在交付定金之前，购房人必须有敢于离开谈判桌的勇气，如果一味迁就卖方，害怕买不到房子，将会在整个合同履行中陷入被动。
这种被动，可能会让买方钱房两空。
为了更好地让大家明白，敢于离开谈判桌的必要性，我们给大家介绍一下卖方与中介经常使用的三种谈判策略，相信当大家了解对方的这些策略后，就能够“敢于离开谈判桌了”。
第一种黑白脸策略，这种策略是一种最常见的双人策略，不仅在房屋买卖中常用，其实只要有谈判的场合，就会有人使用。这种策略顾名思义，就是一个人唱黑脸，死活不，让你感到房源紧俏，买房机会稍纵即逝；另一个唱白脸，帮你向卖方说好话，并劝你赶紧下决心先交定金，这样兴许卖方还会降低一点价格。
第二种不情愿的卖家策略，在经过一番黑白脸策略折腾后，很多购房人因为担心丧失买房机会，会赶紧向卖方交付定金，这时有经验的卖方，会表现出很不情愿地接受买方的定金，并认可买方的购房报价。
第三种折中策略，在买家表示愿意交付定金并认可卖家报价后，会提出一些相应付款时间、过户时间的要求，这时中介为了使双方能够快速签约，会出面折中买方的要求，其实这种折中，是不利于买方在合同履行中主张自己权利的。

在经过以上的三个策略后，基本上买家就会按照对方的思路，与其签订购房合同，而忽略了合同履行中的各种法律风险。所以我们给购房人的第一个忠告就是，要敢于离开谈判桌。

那么，应该如何做到呢，我们给大家介绍两个常用的方法，一是要让对方感到，你也在挑选其他房源，自己看中的并不是只有这一套，而且对方的这一套房子还不是最让你满意的。这样做是想达到一个效果，让对方感到你随时都有可能离开谈判桌，你随时都会被其他卖方吸引走。

二是每做出一个购房条件的让步时，就要在其他方面要求卖方给你补偿或优惠。比如，对方不同意，那么你就必须要求降低首付款的数额；再比如，对方要求提高首付款的数额，那你就必须要求提前入住房屋。

大家不要担心这样做会丧失购房机会，因为在谈判中，首先考验的是双方的心理底线。如果购房人连这点谈判心理素质都没有，那么，即使签订了购房合同，也是被卖方牵着鼻子走，很可能在对方违约时保护不了自己的合法权益。

因此，我们建议大家，如果没有离开谈判桌的勇气，就不要坐下来跟对方谈判。

忠告二：
买二手房时，尽量提高定金支付数额，增加卖方违约成本
我曾经参加过很多次购房谈判，在谈判桌前卖方为了占据主动地位，增加买方支付首付款的数额，总会给买方讲一个类似于这样的故事，“其实已经有人看上这套房了，并且愿意全款购买，但听中介说，你们很有诚意，所以我才愿意跟你们见面，谈谈买房的事情。”
很多年轻的购房人，都是通过银行商业贷款或公积金贷款买房，当房主知道购房人是贷款买房时，都会讲一遍上面的那个故事。我们暂时不考虑那个故事的真假，先说一下全款购房人的付款特点，全款购房时，买方为了最大限度地降低自己的风险，通常会支付少的首付款给对方，因为买方知道自己全款购房的，卖方很难抵挡一次性收到一大笔卖房款的诱惑。
但是，如果这时的卖方是要卖掉自己的住房，重新购买面积更大或地理位置更好的房屋时，他也需要一大笔钱，用来支付首付。而全款购房人是不会支付太多首付款的，因为这样对买方来说风险太大。
在这种情况下，贷款买房人的就显现出来了，因为是贷款所以在付款风险的掌控上比全款有，所以就可以适当地多付首付款。
因此，我们要告诉大家的是，千万不要在谈判的开始，被卖方讲的所谓全款买房人的故事吓到，因为他们多半是想让你提高首付款的比例，以解自己的燃眉之急。
在了解了上面所讲的内容后，恰巧你又觉得这套房子符合你的要求。那么，在你决定购买的同时，你需要提高定金的数额，防止卖方违约，将房屋又卖给他人。
因为根据我们以往的经验，卖方违约的概率与房价上涨的数额成正比，房价涨得越快，卖方违约的几率就会越大。
根据《合同法》定金罚则的规定，收取定金的一方如果违约，必须将定金双倍返还给支付方。如果我们支付的定金数额过低，卖方认为即便双倍返还，也是划算的，那么，他就会公然违约，将房子卖给出价更高的购房人，再支付给你相对低廉的违约金。
所以，我们给大家的忠告是，一旦决定购买某一套房屋，应该尽可能提高定金数额，防止对方低成本违约。对于买方来说，在签订合同时可以约定，定金将来作为首付款的一部分，这样既能满足卖方提高首付款数额的要求，又能降低卖方的违约风险。

忠告四：
在支付中介费前，一定要明确中介提供的全部服务内容
有过购买二手房经验的人可能都知道，只要按照中介的要求签订了《存量房买卖合同》（经纪人成交版），中介就会找到购买人催要中介费。
但这时候大多数人还并不清楚，中介公司到底会提供哪些居间服务，大多数中介也只会说，我们就是为买卖双方提供交易信息，撮合签订买卖合同，别的事情不归我们管。关于房屋权籍调查、过户等事情，好像与他们没有任何关系，如果他们帮忙做了是卖个人情，不做就是本分。
但实际上购房人完全可以按照《合同法》的规定，及双方约定的方式，清楚地确定中介公司的服务内容，保证购房人的中介费不会“打水漂”。
一般来说，房产中介的基本服务项目必须包括以下四个方面：
一、房屋权属调查。包括调查标的有无抵押、有无权利限制、核实权利人和处分人的身份及权利等。
二、房屋使用状况调查。包括调查房屋使用年限，有否隐瞒缺陷，有无租赁、违章搭建、相邻关系侵权以及维修基金的缴纳和使用情况等。
三、房屋市场行情调查。包括同类房屋市场行情比较，陪同买方实地查验房屋，确定卖方成交意向并订立买卖合同。
四、买卖双方的身份核实。确认买卖双方当事人的身份，买方是否具备购房资格。
在取得购房人公证授权书后，可以办理以下业务：
一、代办贷款。包括提供阶段性贷款担保，办理房地产抵押贷款及登记手续。
二、单独办理产权过户。一般是由买卖双方自行成交，仅需要房产中介代为办理产权过户手续。
三、办理房屋入住有关手续。包括水、电、煤、、电话、互联网等的过户和结算手续。
在介绍完中介的服务内容后，大家可能会问，我们一般跟中介签订的《居间合同》都是中介公司提前打印好的格式合同，根本没有修改的机会，即便购房人提出修改要求，中介也不会答应。
其实，大家的这个问题很好解决，因为一般我们在签订《购房合同》都是三方合同，包括卖方、买方、中介方，为了便于合同履行都会签订一个补充协议。这时候，我们就可以把前面提到的中介服务内容加到补充协议里面。
签订补充协议的过程，是中介力量最薄弱的时候。因为这个阶段，对于他们来说，买卖双方已经签订了《购房合同》，他们距离拿到中介费只差一步之遥，在这个节骨眼上，购房人提的任何要求只要不是明显违反法律规定，中介或多或少都能答应。只要把握好这个环节，我们就能用一把“法锁”，把中介的服务内容给牢牢锁住。
关于忠告四，大家一定要记住，确定中介服务内容的最佳阶段，其实是在购房人支付中介费前，一旦购房人付费完毕，那么，你面前的中介将会是一个无比牛气的中介，这时再提服务内容，为时已晚。

忠告五：
了解不同的房屋权属类型，防止付款后拿不到产权证书
在我们国家，房屋的权属类型可谓是各具特色，种类繁多。首先可以分公房和私房。公房又大概可以分为，房管局直管公房和单位直管。其次，私房又分为普通商品房、单位房改房（成本价购买）等，除此之外，还有经济适用房、廉租房。在农村还有小产权房、宅基地房等其他权属类型的房屋。
那么，对于购房者来说，在签订购房协议前，必须清楚地了解，自己所购买的这套房屋能否正常上市交易，自己在支付了购房款后，是否能顺利地取得房屋权证书。因为在我们实际遇到的很多案件中，购房人都是仅凭中介或卖房人的一个承诺，就付款买房，结果最后是房、钱两空，迫不得已诉讼维权。
因文章篇幅所限，我们仅以北京为例，给大家介绍购买其中两种房屋的权属注意事项，希望能起到窥一斑而知全豹的作用。
第一种是，在京单位的房屋，因为产权单位的特殊性再加上一些历史原因，这类房屋一般都处在地理位置比较核心的地段，因此，也就受到很多购房人的追捧。
但是要提醒大家的是，在购买此类房屋时，必须要让房主出示《在京单位已购公房上市出售登记表》。很多中介在提供房源时，审查不严格，仅仅关注房主是否有产权证书，而不关心能否取得前述登记表。
此类案件都是在购房人支付了定金或首付款后，卖房人才去办理《登记表》，结果不是因为在约定的过户时间内办不出来，就是单位本身政策限制不能上市交易，最终买卖双方不欢而散，对簿公堂。
第二种是经济适用房，在北京购买经济适用房必须关注一个时间点，就是2008年4月11日，在这个时间前购买的经济适用房，签订购房合同的已购经适房家庭，满5年后必须通过上市交易的方式转成商品房。
而2008年4月11日之后签订购房合同的已购经适房，满5年后产权人可以补交土地收益后改为商品房，即可同名“转商”。
前后两者为何在转成商品房时有区别，按照相关规定，2008年4月11日之后的“新”经济适用住房可以同名转商的主要原因是，“新”经济适用住房上市需要交纳的土地收益款为原购房价格与当前同地段类似商品房差价的70％，比“老经适房”的上市价10％要高出许多。
关于第五个忠告，在购房时一定要严格审查所购房屋的权属情况，千万不要仅凭中介或房主的简单承诺就放松警惕，因为有时候，他们也搞不清楚某些房屋上市交易的条件。

不起诉的话，律师怎么活啊。。。。

哈哈 看来你也深有感触的！！

支持一下。刚买房，早看到可能还能谈低几万。

忠告8 对我收益匪浅 谢谢分享

坑

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