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朴实的预言1——房价10年内都不会跌
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主题:
朴实的预言1——房价10年内都不会跌
奶酪小夕
发表于
2010-06-09
进微信群讨论
朴实的预言1——房价10年内都不会跌
作为一个负责任的经济分析家,我不能眼看着投靠了专制体制或资本的“经济学家”继续蒙蔽人民;也不能眼看着“玩弄数字游戏”的洋博士继续哄骗投资者;当然,更不能眼看着智商低下的“码字专业户”继续误导大众。值此社会经济政治转型的关键时期,我有责任告诉大家符合事实的结论。从今天注册开始,我将这样做。
就像爱因斯坦发现相对论一样,非常高深的理论,结论公式往往是很简洁漂亮的,经济学亦如是。我要告诉你的一个基本原则是:经济学其实是简单的学问,得到正确结果并不难,难的是驱散坏蛋们或者笨蛋们释放的烟幕弹或者毒气弹。08年至今的经济危机,都是骗子们使用复杂的金融杠杆惹出的祸水(投资银行家用复杂的推导晃晕你的大脑,目的是骗你的钱,永远不要相信这些唯利是图并罪该万死的家伙们)。所以请你跟着我的思路,可以简洁得到结论,而这个结论远比那些复杂公式更加符合实际。
1, 房价真的高吗?
第一,从购买力来讲,大概啊,1990年的人均年收入大约可以买2平方米的多层商品房,2000年的人居年收入可以买3平方小高层,2010年可以买3平方高层电梯住宅。所以房价不高。
可能有人会讲,我们的生活质量没有提高啊,现在还是只能买3平方。但是不要忘了,你过去买的是很差的房子,现在买的是环境质量都更加好的房子。就好比你过去买黑白电视,现在改成液晶电视了。
第二,从供需关系来讲,首先,中国的城市化进程方兴未艾,大量农民进城,大量小城市的人口向大城市聚集,所有这一切是个浩浩荡荡的潮流,不可阻挡。对房屋的需求,是最基本的需求之一。其次,城市居民本身改善住房的需求、为子女提前准备的需求也是非常迫切的。这两大浩瀚的买房人群,坚定的支撑了房价。
第三,从房屋价格构成来讲,大概啊,建安成本约2000,土地平整拆迁补偿等1500,税费利润等1000。也就是说房屋低于4500元基本不可能(声明:我说的是平均状况,不要拿土地成本8000和500的个别情况来讲)。现在物价也是飞涨的,所以,房屋价格只会再涨。
第四,从其他国家地区的经验来讲,香港泡沫破裂后的价格还是几万元平方英尺,日本也是如此,中国说泡沫,太可笑了。
第五,从政策方向来讲,首先地方政府的土地财政是若干年内无法摆脱,也不愿摆脱的;
充其量是“抑制房价快速上涨”。地方债务危机一触即发,房价与之相比算个屁。老百姓谁没有房子住?请看看你身边的人!
第六,从投资避险价值来讲,若通货膨胀7%,则去?利息收入,投资者还有5%的避险空间。而现金是万万拿不得的。大家不说汽车贵,为什么?因为它不是投资品,而是消费品,不买也行。这说明了老百姓没有好的投资渠道,说明老百姓的安全投资意愿非常强大,大到房价还要涨。
第七,假定把腐败成本从房价中剔除,把强拆掠夺的百姓利益加入房价,也许房价还是现在这个鸟样,不会跌下去。悲观点就是腐败价格还在,拆迁补偿增加,房价就会再度攀升。
结论:房价不高
2, 谁在说房价高?
第一, 刚毕业的大学生们。这些人如果一毕业就买得起房子才奇怪,难道你认为大学毕业就应该买得起房子?我无话可说。
第二, 要结婚的人。这些人从来就喊房子贵,不是从今天开始的。他们从买不到自行车到买不到彩电,再到买不起汽车,再到买不起房子,现在已经是最高要求了。我们从中看到的是社会进步,百姓的要求已经上升到只嫌房子贵了,已经不嫌汽车贵了。所以,这是个正常的进步过程,而不是社会动荡之源。
3, 为什么政府要打压房价?
列位看官,国家为什么要打压房价?行为如此蹊跷,太不寻常了。
第一, 控制“鸡的屁”增长过速。去年大量的流动性发放,带来严重后果,必须打压有指标效应的产业,以期压制通货膨胀的幅度,同时,又要兼顾产业结构调整。这没有错,错在去年发放大量流动性(也是同一拨人干的)。但是这真的能够有效抑制通货膨胀吗?只能说部分缓解。
第二, 转移社会批评的焦点。百姓对腐败的愤怒如烈火燎原,对社会公平正义的呼唤如山呼海啸。面对这些尖锐的社会矛盾,政府选择房地产作为暂时的出气筒,让老百姓随便抨击,多少转移了视线,缓解了人民对关键问题的关注。开始的时候让老百姓骂开发商,说开发商黑了心肝。开发商觉得委屈:我还不是把钱都用来?地和行贿了!老百姓明白了,哦,我该骂政府啊。这时,中央政府又讲了:地方政府要为房价太高负责,不要搞土地财政,不要强拆!地方政府也委屈:我的弄的钱你拿走了一大半,现在来骂我,哼,怎么说你都有理!骂来骂去,眼见着老百姓里明白人越来越多,政府赶紧强调:咱不骂了,咱还是降房价吧,降!降!降!
第三, 国家建设高铁是个大战略,无论是经济发展,还是军事保障,这是非常重要的事情,而这个战略的实现,对于资源的需求是大量的,是与房地产的资源需求有冲突的,是会使国际市场价格如铁矿石飞涨的。所以,限制房地产的需求是有利于政府的。现在,停止施行买汽车的优惠,也有这个道理在。
4, 政府企图会不会得逞?
采取了如此多的行政干预,也许会抑制上涨,但一定是短期的。一旦行政干预撤出,鉴于本文第1条所述,房价的报复性上涨将不可避免。
从中国目前的经济和政治形势看,10年内,房价都不会跌。
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作为一个负责任的经济分析家,我不能眼看着投靠了专制体制或资本的“经济学家”继续蒙蔽人民;也不能眼看着“玩弄数字游戏”的洋博士继续哄骗投资者;当然,更不能眼看着智商低下的“码字专业户”继续误导大众。值此社会经济政治转型的关键时期,我有责任告诉大家符合事实的结论。从今天注册开始,我将这样做。
就像爱因斯坦发现相对论一样,非常高深的理论,结论公式往往是很简洁漂亮的,经济学亦如是。我要告诉你的一个基本原则是:经济学其实是简单的学问,得到正确结果并不难,难的是驱散坏蛋们或者笨蛋们释放的烟幕弹或者毒气弹。08年至今的经济危机,都是骗子们使用复杂的金融杠杆惹出的祸水(投资银行家用复杂的推导晃晕你的大脑,目的是骗你的钱,永远不要相信这些唯利是图并罪该万死的家伙们)。所以请你跟着我的思路,可以简洁得到结论,而这个结论远比那些复杂公式更加符合实际。
1, 房价真的高吗?
第一,从购买力来讲,大概啊,1990年的人均年收入大约可以买2平方米的多层商品房,2000年的人居年收入可以买3平方小高层,2010年可以买3平方高层电梯住宅。所以房价不高。
可能有人会讲,我们的生活质量没有提高啊,现在还是只能买3平方。但是不要忘了,你过去买的是很差的房子,现在买的是环境质量都更加好的房子。就好比你过去买黑白电视,现在改成液晶电视了。
第二,从供需关系来讲,首先,中国的城市化进程方兴未艾,大量农民进城,大量小城市的人口向大城市聚集,所有这一切是个浩浩荡荡的潮流,不可阻挡。对房屋的需求,是最基本的需求之一。其次,城市居民本身改善住房的需求、为子女提前准备的需求也是非常迫切的。这两大浩瀚的买房人群,坚定的支撑了房价。
第三,从房屋价格构成来讲,大概啊,建安成本约2000,土地平整拆迁补偿等1500,税费利润等1000。也就是说房屋低于4500元基本不可能(声明:我说的是平均状况,不要拿土地成本8000和500的个别情况来讲)。现在物价也是飞涨的,所以,房屋价格只会再涨。
第四,从其他国家地区的经验来讲,香港泡沫破裂后的价格还是几万元平方英尺,日本也是如此,中国说泡沫,太可笑了。
第五,从政策方向来讲,首先地方政府的土地财政是若干年内无法摆脱,也不愿摆脱的;
充其量是“抑制房价快速上涨”。地方债务危机一触即发,房价与之相比算个屁。老百姓谁没有房子住?请看看你身边的人!
第六,从投资避险价值来讲,若通货膨胀7%,则去?利息收入,投资者还有5%的避险空间。而现金是万万拿不得的。大家不说汽车贵,为什么?因为它不是投资品,而是消费品,不买也行。这说明了老百姓没有好的投资渠道,说明老百姓的安全投资意愿非常强大,大到房价还要涨。
第七,假定把腐败成本从房价中剔除,把强拆掠夺的百姓利益加入房价,也许房价还是现在这个鸟样,不会跌下去。悲观点就是腐败价格还在,拆迁补偿增加,房价就会再度攀升。
结论:房价不高
2, 谁在说房价高?
第一, 刚毕业的大学生们。这些人如果一毕业就买得起房子才奇怪,难道你认为大学毕业就应该买得起房子?我无话可说。
第二, 要结婚的人。这些人从来就喊房子贵,不是从今天开始的。他们从买不到自行车到买不到彩电,再到买不起汽车,再到买不起房子,现在已经是最高要求了。我们从中看到的是社会进步,百姓的要求已经上升到只嫌房子贵了,已经不嫌汽车贵了。所以,这是个正常的进步过程,而不是社会动荡之源。
3, 为什么政府要打压房价?
列位看官,国家为什么要打压房价?行为如此蹊跷,太不寻常了。
第一, 控制“鸡的屁”增长过速。去年大量的流动性发放,带来严重后果,必须打压有指标效应的产业,以期压制通货膨胀的幅度,同时,又要兼顾产业结构调整。这没有错,错在去年发放大量流动性(也是同一拨人干的)。但是这真的能够有效抑制通货膨胀吗?只能说部分缓解。
第二, 转移社会批评的焦点。百姓对腐败的愤怒如烈火燎原,对社会公平正义的呼唤如山呼海啸。面对这些尖锐的社会矛盾,政府选择房地产作为暂时的出气筒,让老百姓随便抨击,多少转移了视线,缓解了人民对关键问题的关注。开始的时候让老百姓骂开发商,说开发商黑了心肝。开发商觉得委屈:我还不是把钱都用来?地和行贿了!老百姓明白了,哦,我该骂政府啊。这时,中央政府又讲了:地方政府要为房价太高负责,不要搞土地财政,不要强拆!地方政府也委屈:我的弄的钱你拿走了一大半,现在来骂我,哼,怎么说你都有理!骂来骂去,眼见着老百姓里明白人越来越多,政府赶紧强调:咱不骂了,咱还是降房价吧,降!降!降!
第三, 国家建设高铁是个大战略,无论是经济发展,还是军事保障,这是非常重要的事情,而这个战略的实现,对于资源的需求是大量的,是与房地产的资源需求有冲突的,是会使国际市场价格如铁矿石飞涨的。所以,限制房地产的需求是有利于政府的。现在,停止施行买汽车的优惠,也有这个道理在。
4, 政府企图会不会得逞?
采取了如此多的行政干预,也许会抑制上涨,但一定是短期的。一旦行政干预撤出,鉴于本文第1条所述,房价的报复性上涨将不可避免。
从中国目前的经济和政治形势看,10年内,房价都不会跌。