主题：投资海南房产小攻略

  前言

海南房产前景美好，但还是那句话，投资环境虽然乐观，投资还须谨慎;投资者应客观分析，理性入市，才能赢得房产投资第一桶金;

正文
一、海南房产投资环境

1、海南岛房地产环境

海南地处热带，位于东经108度37分，-111度05分，北纬18度10分,-20度10分之间;年平均气温23-25°C，最冷的2月平均16-20°C，最热的8月为25-29°C，年均降水量1500毫米。

海南岛与美国夏威夷处在同一纬度，在长达1528公里的海岸上遍布可以开发建设成为世界一流旅游圣地的旅游资源，岛上终年气候宜人。长夏无冬，当北国千里冰封的时候，这里依然暖风和煦，可以海浴。

海南岛的气候在全中国是独一无二，稀缺的自然环境永远会被追捧。海南国际旅游岛上升为国家战略更是让众多投资者普遍看好;

2、政府为遏制购房者投机的做法

政府制订严格差别化的住房信贷政策，提高贷款购买住房的首付款比例和贷款利率。对一个家庭有两套以上的住房征收高额房产税，遏制投机、投资房产。中央对地方政府征收高额土地出让税，用于廉租房和经适房建设的资金。

7月底，海南传出了正在研究征收住宅“空置费”的消息。力促空置住房进入市场，增加住房供应，遏制房地产投机，对空置房征收惩罚性的“房屋空置税”成为政策预期的新焦点。（此政策有待继续关注!）

3、各商业银行对房产贷款的规定

第一套房首付款比例不得低于30%;

第二套房严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定;

第三套房已经停止银行放贷;

备注：地区不同，各政府和银行的规定也有所不同。


二、投资一线房产和投资二、三线房产的分析

一线城市房产：

一线房产区域：海口、三亚;

优点：

1、海口市是海南的省会城市，分四个区，其商业地位居首，是海南的政治中心和文化中心，近年，海口发展速度;海口市在海南岛的北部，立体式交通，便捷出行方式，海口至三亚轻轨仅仅用90分钟，宜居宜度假，目前海口市的房产均价大概在8500元/平方米左右;适合长久居住或度假居住;

2、三亚市中国最南端城市，有中国夏威夷之称，随着国际旅游岛的建立，三亚市也成为国际旅游度假城市，其发展前景是无可估量的;目前三亚市的房产均价大概在13500元/平方米左右;其房价增长速度较快，适合度假、投资;

缺点：

1、由于涨幅过快，随着政策性调控，近期海口三亚有涨停并有下跌趋势，适时投资才能收到较好的效益;

2、房价相对过高，单套总额相对过高，购买力居高，投资有风险;

二、三线城市房产：

二线房产区域：琼海、文昌、澄迈、陵水、五指山、定安、万宁;

三线房产区域：儋州、临高、东方、乐东、保亭、白沙、昌江、琼中、屯昌;

优点：
1、 该区域老城区房价相对较低，均价在6000元/平方米左右;区域海岸线正在开发，价格大概在14000元/平方米左右，有较高的升值潜力，适合投资、度假、养老;

2、 单套总额相对较少，适合长线操作;
缺点：区域城区商业环境较弱，商业配套相对较少;


三、投资小户型和投资大户型的分析

1、投资小户型：投资成本需要控制，自己口袋里有多少钱自己知道，在不具备太强的投资能力下，小户型是房产投资者的首选。小户型30-60平方米，以价格6000元/平方米为例，房子总额18-36万元，首付只需要5.4-10.8万元;

2、投资大户型：大家应该看到过螃蟹，老人有这么句俗话，“螃蟹有多大，钳就有多大”，意思就是说， 螃蟹和它的钳是成比例的;户型投资和收益也是一样，大户型投资大，收益也大，风险也大;在投资资金允许的情况下，在国际旅游岛大背景下，选择大户型也是比较理智的选择;


四、投资商铺和投资住宅的分析

住宅的非理性上涨导致在表面上反映住宅投资回报优于商铺投资，但是从长期看由于每年定期现金流商铺远远大于住宅，作为长线投资商铺要高于住宅;但好的地段、位置，尤其是商业区，商业区投资收益并不一定高于社区，主要原因其本身的价格非常高，已经透支了投资人的收益空间;

商铺投资较高的回报率对商铺投资者的专业能力有较高要求，商铺进入市场后要面对两级客户，一级即经营者，另一级即消费者，两级客户需求无疑对商铺有各种要求，假如投资者购买的商铺能够满足以上两级客户需求，那么该商铺的投资就是成功的，但事实上，达到以上两级客户的需求比较难，对商铺投资者是一个考验;

而住宅所面对的客户只有一级，那就是租户，而且用途就是居住，很显然住宅投资对专业能力的要求相对较低。

不论是投资住宅还是投资商铺，其回报高低的两项指标都是该物业每年租金收益和出售后的销售收益。


五、投资期房和投资现房的分析

期房一般指尚未竣工验收的房产， 在香港期房也被称作"楼花"。因为开发商出售期房，可以作为一种融资手段，提前收回现金，有利于资金流动，减少风险，所以在制定价格时往往给予一个比较优惠的折扣。一般折扣的幅度为10％，有的达到20％甚至更高。同时，投资期房有可能最先买到朝向、楼层等比较好的房子。但期房的投资风险较高，需要投资者对开发商的实力以及楼盘的前景有一个正确的判断。

已经盖好的房子，不等于是现房，已经有人入住的房子也不等于是现房;现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。