主题：【深度】品牌房企占据鳌头 海南楼市进入“寡头时代

“国际旅游岛”3周年，海南楼市迎来一个大房企称雄的“寡头时代”，与此同时，也加速了海南中小房企退场的进程，进入2013，该态势愈发明显。

  一线地产企业深耕三亚

  以万科、华润置业、鲁能地产、雅居乐等一线房地产开发企业项目形成的销售额，正在占据越来越多的市场份额。据克而瑞2011、2012年海南房地产市场销售额数据，两年的销售额排行榜单上项目，均为内地一线房地产开发企业所开发。

  三亚和海口占据海南全省房地产销售额的比例不断上升。2011年、2012年全省销售前十名项目中，分别有七个和八个位于三亚。而在开发企业的集中层面，比销售份额更为提前产生变化的土地储备向一线房地产开发企业集中的趋势先期出现。如鲁能地产、雅居乐在海南的土地储备已经超过万亩，万科企业、华润地产也都在谋求继续扩大在海南的土地储备。

  一线品牌开发企业，在资金渠道和专业开发能力上，占据更大的，能够进行大规模连片开发，打造出更高质量、更优服务的产品。

  业内人士指出，海南的房地产市场不再像三年前那样“”，门槛也不再那么低。不具备行业经验、品牌积累、客户信任的开发商难以在这个行业中长期保持稳健发展，整个市场的集中度在不断提高。

  海南本土房企在与外来房企的竞争中疲态渐显，对此，海南乐居营销副总兼电商执行总经理董泽昕表示：“海南房地产市场面对的是全国的购房者，它特殊，购房者多是外来购房者。这样的购房群体决定了在海南开发项目品牌效应占第一位。在海南开发房地产项目的外来房企多已具备一定的实力和影响力，品牌已经树立。而海南本土房企在品牌与规模效应上短时间内还是无法匹及。”

  一线品牌开发企业，在资金渠道和专业开发能力上，占据更大的，能够进行大规模连片开发，打造出更高质量、更优服务的产品。

  业内人士指出，海南的房地产市场不再像三年前那样“”，门槛也不再那么低。不具备行业经验、品牌积累、客户信任的开发商难以在这个行业中长期保持稳健发展，整个市场的集中度在不断提高。

  海南本土房企在与外来房企的竞争中疲态渐显，对此，海南乐居营销副总兼电商执行总经理董泽昕表示：“海南房地产市场面对的是全国的购房者，它特殊，购房者多是外来购房者。这样的购房群体决定了在海南开发项目品牌效应占第一位。在海南开发房地产项目的外来房企多已具备一定的实力和影响力，品牌已经树立。而海南本土房企在品牌与规模效应上短时间内还是无法匹及。”

昌茂集团自一九九二年底进军房地产业以来，目前已开发房产达300多万平方米。 “昌茂花园”、“昌茂牡丹园”、“昌茂澳洲园”、“昌茂文化广场” “昌茂园” 昌茂龙湖城 、昌茂•湖畔人家、昌茂西雅图。丽湾、昌茂.•中润温泉水城、昌茂。翰林西苑项目和昌茂。水木、昌茂城邦等项目均为昌茂集团兴建。

  然而，像庆豪地产的民企，也在稳扎稳打，求得壮大之路。2006年，庆豪在海口发家，打造了当时在国贸的标杆性项目——金碧文华，销量及口碑让业界为之一振。庆豪地产营销总监符文艳表示：“海南生态环境的稀缺性加之国际旅游岛概念后，越来越多的购房者瞄准海南，岛内外品牌开发商的竞争就免不了。对本土开发商而言，较岛外开发商，我们就有以下。第一，在本地早就有一定的品牌名气，口碑比较好等，容易被本土的海南人或者新海南人接受；而购房群体几乎就是这部分人。第二，不会出现“水土不服”；好多开发商不了解海南本地特色，容易做出一些并不符合本土气候等类似问题产品；而本土开发商就不会出现这些问题，从而带动本土市场的发展。”

 大房企集结海南海岸线

  海南近2000公里的海岸线上，千亩大盘很寻常，万亩大盘不少见。在海南的房企超过100家，总额超过1000亿元。土地储备在100万平方米以上的房企有几十家。

  某商业机构的报告显示，有13家地产公司以旅游地产为名共在海南圈地约18万亩，最少的万科也有上千亩土储。相对而言，海南的土地巨头仍然是海航、鲁能、中信、富力和雅居乐几家。

  海航系地产在海口、三亚、兴隆、报亭等地储备了土地超过10万亩，占了13加大型房企在海南圈地数量的5成多。因此海航也被称为“最大地主”。

  另外，鲁能也被指在海南土地储备约1900万平方米。即近3万亩土地。中信泰富约3.6万亩，富力地产也超过2万亩，跃居了约1.42万亩。

  从大型房企主要实力范围看，琼海(包括博鳌)、万宁等东部主要有中信、华润、海航等，其中中信在博鳌就有6个项目。

三亚和陵水一带，则是海南传统开发旺地，聚集的大型房企也更多，鲁能、半山半岛、海航、雅居乐、富力、中信、中粮、万科、绿城等房企均有项目。

  大房企加大拿地热情

  从某种意义上说，海南房地产市场集中度的提高，有利于海南楼市的整体发展，也促进大房企规模拿地的热情。

  2012年10月，早已进军海南市场的富力集团再次出手，以2.42亿元的价格在临高角临海地带再拿下32.75公顷地块，用地性质均为普通商品住房用地。

  2012年11月26日，港股上市房企越秀地产宣布，其非全资附属公司广州东辉房地产开发有限公司在11月24日，以3.5亿元价格收购海南一家项目公司50%的股权。该项目公司在海口市拥有一块113万平米土地，总建筑面积约6.8万平米。越秀地产表示，新项目开发，有利于未来在海南省开展地产业务。在海口市发展旅游相关的房地产将带来“无限商机”。越秀地产也把此次收购视作“于该地区建立战略地位迈出重要的一步。”

 同样在2012年11月拿地的还有来自江苏的中南控股集团，以7095万元的价格在海南儋州再次拿地，地块面积约7公顷。

  有业内人士认为，在大房企牢牢占据资源优厚区域外，其他房企只能在相对偏僻的海南二线区域拿地、且多为小幅拿地。不过即使这样，在资深地产经理人、人居环境特聘王树森看来，国际旅游岛经过三年的沉淀，现在更多了一份冷静与理性，房价、地价更趋于合理依然是企业逆势进军海南的时机。

  据乐居数据监控显示，海南本土房企在土地方面，除兆南集团在今年3月份时以4.46亿元的价格在琼海入手31.29公顷地块外，海南本土实力较强的房企在近一年来都没有大动作。无土地即无项目，海南本土房企面对外来房企强势圈地，势力范围逐渐缩小。