主题：谁说的啊，翠屏·凤凰水城整个服务体系的营造还不够~~

现在都在说翠屏凤凰水城好哇好哇的！但见了一采访，人家说了翠屏·凤凰水城整个服务体系的营造还不够~~

谁啊，这么霸气啊！这究竟是鸡蛋挑骨头的表现？还是精益求精的体现？抑或是追求永无止境的态度？

我们走着瞧！~~

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凤凰水城位于三亚核心位置，四条城市主干线，北至凤凰路，东至金鸡岭路，南至解放四路，西至回新路。项目位于三亚核心位置，三亚市绝对,享有最新城市市政资源支持，金鸡岭绿肺公园、新。便捷的航空、高速公路、城市轻轨,完善的立体交通网络可真正享受“海南2小时旅游交通圈”、“10分钟生活圈”的便捷度假生活，四周分别临凤凰路（机场—市区）、解放路，距环岛轻轨铁路三亚站2公里，东距亚龙湾20分钟车程，西至三亚凤凰机场10分钟车程。 

作为三亚城央唯一的大盘项目，翠屏•三亚凤凰水城有着显著的产品特色，同时，翠屏国际联手柏栎集团，推出酒店式运营管理服务，进一步完善园区服务配套，为业主创造舒适悠逸的度假生活，更优选全新收益模式，让度假和完美结合。新名称、新形象、新伙伴、新产品，翠屏•凤凰水城的“新”在2013年里完美呈现。然而无论怎样的“新”，都无法改变凤凰水城在三亚乃至海南楼市的标杆性地位。同时，其逐步呈现出来的“新”，再度成为海南楼市关注的焦点之一。在2013年，翠屏会对海南楼市有怎样的发展战略？凤凰水城又将如何继续引领三亚楼市的风潮？

对于2013年下半年的三亚楼市又有着怎样的判断？三亚房天下特此专访了中置地产总经理孙勇先生。

中置地产总经理 孙勇先生

【房天下】2013年，翠屏•凤凰水城的更名引起了广大关注，更名后逐步呈现出来的“新”，再度成为海南楼市关注的焦点之一。这种“新”的元素主要体现在哪些方面？这为翠屏•凤凰水城带了怎样的？

【孙勇】“新”主要体现在两个方面：一是项目本身；二是开发企业。翠屏集团成立将近20年，一直以来在华东地区比较有影响力，在海南区域没有做过多的企业品牌宣传，所以影响力不及华东地区。目前，集团在海南的房地产开发以“专营海岛度假项目” 为方向；在企业的战略转型上，凤凰水城作为集团目前为止在海南开发的规模最大的一个项目，在度假地产具有了一定的代表性。由凤凰水城南岸更名为翠屏凤凰水城，以项目度与企业度相结合的形式，加强对企业品牌的社会推广，以提升购房者对翠屏开发企业的认知，有助于翠屏集团未来在文昌、海口、陵水、儋州等地的地产开发。

【房天下】把企业名称灌入到项目对于企业而言是一种，让人们记住项目的同时可以记住企业，从而提高集团的度。这样的做法除了给企业带来外，会给项目带来什么？

【孙勇】这次我们从产品规划角度做了比较大的调整，起初凤凰水城南岸的定位是以中客户群为主，而在接下来开发的凤凰水城的D区和E区，主要是针对的置业人群，在结构上以低密度住宅为主。产品结构发生变化，客群定位也发生变化，未来通过企业实力打造园区服务体系。凤凰水城开发至今已经有4年，但是，对于整个服务体系的营造还不够，有待改进。

翠屏集团从2013年开始以“服务起航年”为口号，翠屏集团旗下的项目皆以服务为重点，加强社会服务、业主入住的后期服务，包括物业、酒店的配套服务、开发商后期工程维修服务，以业主为，解决客户的后续问题。众所周知，大部分海南业主在岛上都有固定的时间段，只有旺季才会集体入岛居住，淡季时房子基本上是空置的，这样平时房屋的保养、维护尤为重要。翠屏为业主提供的各项服务，更能把度假地产本身内核的东西体现出来。这次的更名，之所以以企业名称放在前面，是因为企业本身包含了全集团的思量，2013年全年的发展方向，服务起航的第一年。

【房天下】对于2013年上半年的三亚楼市，您有何评价？您认为翠屏•凤凰水城在2013年上半年里的表现如何？

【孙勇】2013年三亚楼市在一季度的销售量上同比超过去年同期，今年二季度同比去年二季度大致持平。

纵观2013整个上半年，总的销售额增加了，但是几个传统大盘的表现并不尽理想，传统占市场份额比较大的，比如陵水某个项目，今年销售额与去年销售额相比可能只完成去年同期的50%左右。在这样的情况下，为什么三亚的的总销售额还是提升了呢？主要是因为三亚新盘放盘量比较多，比如高铁站的楼盘以及田独的几个低价楼盘的冲击，包括鲁能三亚湾的放量，导致今年三亚楼市整体成交量高于去年，而去年同期没有那么多的供应量，经历了调控初期的前两年，楼盘放缓了开发节奏，或是开发周期还没到节点上。

今年放盘量大，销售额也大，整体市场表现不错。在价格方面，传统的几个标志性楼盘，包括半山半岛、凤凰水城、清水湾等大盘与去年同期相比的话是没有变化的，只是新上市的楼盘在价格定位方面比较理性，对于撬动市场的成交是起到促进作用的。

凤凰水城在上半年的表现应该说是在现有的供应量上完成了80%的去化，从供应量和去化量上的比例来说是比较满意的，我们上半年有9个亿的货量，销售了8个亿，这种比例在同样的楼盘中是比较少见的，如果上半年一期产品能够及时推出，那可能还会有更好的表现，甚至超过去年同期。现在，我们这批货量应该在下半年9、10月份推出。

【房天下】2013年，翠屏在海南楼市有何新的部署？翠屏•凤凰水城在2013年下半年会推出哪些新产品？

【孙勇】2013年上半年从销售上的部署是以去库存化为主，目前截止到6月份，去库存的目标基本达到，下半年9、10月份我们会推出28亿的洋房货量，以及一部分公寓，下半年的供应量会达到30-40亿的货量的供应，所以，下半年我们以新货冲击市场为主。

【房天下】进入二季度也就是海南的传统淡季，翠屏•凤凰水城有何应对策略？这期间会有设么样的优惠活动吗？

【孙勇】每年的4-9月份是海南传统的楼市淡季。一贯的操作方法是以岛外圈层客户的维系为主，同时服务于岛内的渠道建设。全年计划中对淡季的销售额计划相对旺季来讲是有大幅度减少的，因为上岛人数有限。淡季时以成交的业主为主，做异地拜访，圈层关系维护，加强岛内的渠道建设、增加客户来访的等各种渠道的建设，这是迎接旺季到来之前的渠道铺垫工作。

目前，截止到9月之前都我们没有新增货量，仍然以去库存为主，所以在价格方面没有过多的优惠，反倒是对老业主的车位会有一些活动，凤凰水城是三亚比较早销售车位的地产企业，产权车位有141个，目前一次性付款可以享受9折优惠，淡季以附带性产品为主，借此来冲刺销售额。

【房天下】您认为应该打造怎样的产品才能更加适合三亚独有的地理环境，怎样的产品能为三亚的楼市带来新的发展方向？翠屏•凤凰水城是如何做到的？

【孙勇】三亚的旅游度假地产区别于其他地区的旅游度假地产的最大亮点就是气候。内地的一些城市，包括青岛、威海与三亚都有共同点就是卖海、卖环境，但是三亚的气候，别的城市是无法复制，三亚因为有了这样的地理条件和气候，导致它的自然生态和环境是好的，包括空气中的负氧离子都高。

同样的热带纬度的产品在中国没有，但是在是有的，比如马来西亚，新加坡等地的气候比三亚还好，地理条件也好，在这种情况下，三亚要如何规划自己的产品，旅游岛目的地概念有没有形成，政府可以进行规划景点，以及结合的地产项目规划具有主体性的配套，或者多家开发商可以一起进行主题规划。

例如香港，到了香港大多是购物、迪斯尼、蜡像馆、星光大道等，蜡像馆、星光大道代表的是文化，迪斯尼是主题性娱乐，还有香港特有的购物，这些都是香港的主题规划。

同样的，到了三亚除了海、热带雨林之外，还能玩什么？这都得靠开发商和政府在进行协商，达到共识，在土地出让时就对进行主题性开发，利用民间资本进行共同建设旅游目的性的规划产品，才能契合国际旅游岛的口号。增加一些主题性、文化性的东西更契合国际旅游岛概念，增加一些互动，不能光靠海和气候吸引游客。

【房天下】除了自然环境和景点外，开发商现在必须考虑到的是主题性的规划，您自己在规划上都具有了一定的想法，您会运用到周边的规划建设上吗？

【孙勇】项目从集团的操盘上来讲，已经考虑到这一点。我们会借助三亚河，沿三亚河建造类似于文化长廊式的商务区，这样一方面可以作为整个园区的配套，另一方面让我们旅游度假的人群可以游历沿河带有文化气息的目的地，但是光靠我们一家地产开发商是不够的，这种大体积的规划还需要政府的扶持。政府在当初土地出让时应该开始考虑捆绑式的出让，比如出让一千亩地时，其中有200亩必须是主题性的游乐项目，由开发商建设和运营，政府可以在土地出让价格上做一定的折让。

所以，我们除了买房子，还要卖理念、卖生活、卖旅游、卖娱乐，这才叫旅游地产。现在海南离国际旅游岛的名称还有一定的差距，具有很大的上升空间。

【房天下】海南决定不出台落实新国五条细则至今两个月有余，这段时间中海南楼市发生了什么变化？您认为海南政府这一决定会对海南楼市造成什么样的影响，您对今年接下来的楼市有怎样的看法？

【孙勇】个人觉得海南政府不出台国五条细则政策是理性的。“以民生为主”是国家调控的目的，并非是阻扰开发商进行房地产开发，而是想让更多对房子有需求的人可以买到自己心仪的房子。此次调控的对象是为了平抑房价以让内地的刚需能够“居者有其屋”，为了给刚需留出具备购买实力的时间和空间，国家的调控都是为了平抑房价的过快上涨，而非是让房价快速下跌。

海南以旅游度假型房产为主，属于一种改善必须品，我们目前的购买客户主要是东北、华北、西北、西南等地，那些地区的气候极端，冬天零下几十度，为了改善这种情况，到海南买房过冬，改善生活质量成为一种追求。

海南政府对于本土房产开发特性不明确的话，不可能制定延续原有限购政策的理性政策，对于海南来讲是否需要抑制房价 ，我觉得这种必要性不是很大，首先到海南买房的人都是生活比较宽裕的非刚需族，在内地已有住房的人群，房价再高也不会影响这一批人的置业计划。海南政府就是看到这种特性，所以才决定不出台国五条细则。

2013年下半年随着三亚地区传统大盘新增货量的推出，以及合适的价格的话，下半年会比去年同期的销售额更高。还会有新的大盘面世，入市价格也不会很高，价格的理性化以及楼盘的退货量会撬动市场的销量。

【房天下】谢谢孙总接受我们房天下的采访！

额，还真是精益求精啊

我们除了买房子，还要卖理念、卖生活、卖旅游、卖娱乐，这才叫旅游地产

调调还真高啊

说的不错啊，三亚现在都快成房地产岛了，压根就不是旅游岛。

定位有偏差了

以后要走的路线啦。