主题：一样的“违规认购”不一样的“命运”
- 发表于2010-06-09
“XXX项目X号楼现火热预约中”、“交纳XXX钱可办理VIP卡，享受第一顺位购买权”……
近一段时间以来，福州房地产市场频现含有类似“预约”、“订购”字眼的楼盘广告，不少开发商在尚未取得《商品房预售许可证》的情况下就打起政策的“擦边球”，以出售会员卡、收取诚意金等形式违规开始商品房预售，以尽快回笼资金。
然而，在国家严厉调控楼市的当下，房价看跌预期不断增强，开发商屡试不爽的违规预约似乎正遭受越来越多购房者的质疑。
违规预约“魅影”
近日，读者郑女士向记者反映，金山某楼盘在未获得《商品房预售许可证》的情况下就大张旗鼓的卖房，如果购房者有意购房则必须交纳5万元订金并在限定的时间内缴清首付款，可购房合同却要等到项目拿到预售证后才能签。
记者按照郑女士提供的线索，以购房者的身份来到该项目售楼部。售楼人员热情地向记者推荐将于近期开盘的房源：“这批房源的公摊面积比高层房源低了一半，而且还赠送一个车位和地下室。如果你有看中哪套，可以先付5万元的订金，到时看房不满意，我们会全额退还订金的。”当记者提出想看看《商品房预售许可证》时，售楼人员颇为谨慎地对记者说：“目前这批房源还没有拿到预售许可证，但是等正式开盘的时候肯定可以拿到预售证。我们都是取得许可证才正式开盘的。”
记者在调查中发现，目前福州市场上，像该楼盘这样没有预售证就先认购预约，边跑手续边卖房的楼盘不在少数。一些楼盘在取得预售证之前就打出“认购优惠”或是“预约优先购买权”的广告公开揽客，更有甚者，还正式开盘之前就接受“公开预约”。
新政引发退房潮
事实上，未取得预售证就违规开展认购是不少开发商惯用的招数，然而，这个此前被广大购房者“默许”的做法，如今却受到越来越多购房者的质疑。采访中记者了解到，一些几个月前在楼盘未取得预售证时就与开发商签订购房协议的购房者纷纷要求退房。
“我今年3月份买了一套电梯房，当时知道开发商没有预售许可证。一来是担心房价还会上涨，开发商方面又推出订购优惠的活动，所以就签了购房协议并付了5万元订金。这2个月以来，政府陆续出台楼市调控政策，不少人都预测未来福州房价会下调，所以我想把原先买的房子退了，再观望观望。”福州的田先生对记者说，“这几天，我遇到了不少和我抱有同样想法的购房者。有的是因为开发商之前一直没有取得预售许可证使得按揭贷款办不下来要退房，但大多数人都是觉得房价会下跌想在最终签定合同前退房。”
有业内人士指出，随着政府宏观调控政策的陆续出台及实施，现在普通购房者的心态也发生了明显的转变。在去年，像这样已购房要退房的事情几乎闻所未闻。在新政出台前，开发商是不用担心房子卖不出去的。作为购房者，面对房价的一路上扬，房源供应又相对紧张，追涨、怕涨的心理也促使他们追逐买房潮。“去年的时候，房价几乎可以说是一天一个价，早点买到就是赚到，哪里管他有没有预售证。”在福州某房产论坛上，有网友如此形象地描述当时购房者的心态。在当时，购房者就怕买不到房；而现在，房价下调的预期日益强烈，越来越多的购房者对楼市抱持着观望的态度，“现在买就亏，随着房价逐步下调，越迟买就越划算。”成为当下购房者的普遍心态。也因此如此，一些在政策出台前早早签下购房协议的购房，就想趁着正式的购房合同尚未签订，拿没有预售证作为退房的理由。
购房者可要求退房
“不管楼市火热还是低迷，开发商都会想方设法提前开展认购。”一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者，一些开发商在未取得《商品房预售许可证》时向购房者收取订金，一方面是为了变相融资，使房地产公司保持现金流的充足以减少其资金周转的压力，同时可以把大量资金用于后续项目的开发运作。另一方面则是其营销策略的重要一环，开发商可以通过提前认购制造其楼盘热销的假象并借此试探市场的反应，同时也为其开盘后的销售积累了大量的客户。
对于一些购房者提出退房的要求，该人士表示，早在2007年8月22日，福建省建设厅就已发布了《关于进一步加强商品房销售管理的通知》，提出房地产开发企业在取得《商品房预售许可证》前，严禁以放号、内部认购、内部认筹、内部登记、办理“VIP卡”等形式收取定金、诚意金、会员费等任何预订款性质的费用。因此开发商的行为属于违规销售，购房者完全可以要求退房并索回订金及首付款。该人士同时提醒购房者，买房不同于一般性消费，应当在相关手续完备并充分了解项目具体情况的前提下再进入市场，不要盲目的把大笔资金放心的交到开发商的手中，特别是在楼市低迷的状态下，一旦开发商资金链断裂，将给购房者带来重大损失。
同时，福州市房管局产权登记与交易管理处相关负责人也提醒广大购房者，在房地产开发企业未取得预售许可证的情况下买房，有可能出现开发商一房两卖的现象以及产生后续的房屋纠纷等问题。“虽然购房者和开房商签订了购房协议并交付了定金甚至首付款，但从法律意义上讲，开发商的这种行为属于违法违规行为，其与购房者签订的协议是无效的，即这套房子仍然不属于购房者，而当发生纠纷时，购房者将不受法律保护。”
- 发表于2010-07-27
社会之中怎么那么多的陷阱啊，唉，看来自己得小心了，还得多恶补下法律。
- 发表于2010-07-27
社会陷阱太多，小心啊