主题：五大利益主体主导 房价是一场4：1的博弈

房产价格不会大幅下跌。一方面，调整只有可能发生在一些投机成分较高的城市，但在中国内地，这样的城市顶多在10个左右。另一方面，关于房价的博弈是一场4：1的战争。 

围绕着房价，存在五个利益主体：房地产开发商、地方政府、银行、已经买房的老百姓、尚未买房的老百姓。在这五个利益体中，只有未买房的老百姓希望房价下跌，但他们并没有定价权。房地产的定价权最终掌握在中央政府手中，但中央政府是希望房价能稳定并逐 
 
渐上涨的，他们不愿看到的只是房价增长过快的局面。 

同时，房地产业还远远没有达到饱和程度，需求力量依然强大，从总体判断来看，依然处在上升空间中。 

短期来看，开发商和购房者之间“针眼对针眼”的对峙已经持续了几个月。在这场对峙中，开发商是弱者，因为房产项目还在建，如果卖不出去，势必造成库存量上升，这时候开发商的现金流就会出现紧张状况。目前已经听说个别开发商推出了优惠折让活动，一两个月之后，也许我们会看到大量这样的变相折扣出现，这也是摊牌时刻真正降临的标志。 

我们不避讳谈论部门利益冲突的问题，我认为这是一种健康的状态。每个政府部门必然是代表自身监管的群体的利益，只有利益不同，才有可能通过博弈实现相对的平衡。 

就是否取消期房销售制度这个问题而言，我认为人民银行提这个问题本身没错，只是管了不应该由自己来管的事。 

人民银行建议取消期房销售的根据在于，期房抵押是一种“名义抵押”，在房子没有建好之前是一纸空文，因此风险过高。这点并没有错，不过，从他们发布的房地产金融报告中可以看出，房地产贷款的主要风险主要不是来自个人住房贷款，这类贷款的不良比率只在1.4%左右，而开发贷款的不良率达到10%左右，这才是真正值得警惕的部分。所以说，要防范风险，是不是取消期房销售并不是关键。 

我认为，期房销售迟早是要被现房销售取代的，但现在实行为时过早。况且，取不取消期房销售本不是央行管辖范围内的事，央行较妥善的做法是加强银行内部风险控制，鼓励银行发放现房贷款而非期房贷款。