主题：商品房预售过程中 商品房承购人存在哪些义务?想学习的进来看咯~~

在商品房预售过程中，开发商和商品房承购人都存在哪些义务？偶整理了有关商品房承购人的义务问题，供购房者在买房过程中作为参考。

商品房承购人的义务有哪些？

1、交付商品房价款的义务

承购人又按照合同的约定支付房款的义务，分期付款或一次付清价款，这是承购人的主义务。，当然买房的时候要慎重，别被人套钱在里面，买的只是户型图。。。。

2、及时受领的义务

预售人在约定时间交付房屋，预购人应依约接收房屋。现实中有的预购人对交付的房屋不满意而拒绝接受房屋的，除非合同中有明文约定，否则预购人有义务接收房屋。

商品房预售法律关系中预售人和承购人互负权利义务，一方的权利相当于另一方的义务，互相对应，由于篇幅原因就不再叙述双方权利。

商品房预售法律关系是双方法律关系，但是该法律关系有可能介入第三人因素。比较典型的是商品房预售中的一屋二卖。由于预售合同是债权合同，再加之商品房预售是以非现实的房屋作为标的，更容易产生欺诈。对于一屋二卖，如果以一般的契约法理论，债权享有平等性，在先订约人的请求权可能不能实现，只能寻求违约救济，但违背了诚实信用原则和有约必守的原则。现有的预售登记制度规范意义不明确，没有对抗第三人的效力，应该予以调整，方法之一是使其成为商品房预售合同的生效要件，让预售人对后承购人承担缔约过失责任，以保护线缔约人的权利，作为相关制度在预售登记时，要求登记的主体为承购人，使其能够知情;方法之二是赋予登记以对抗第三人的效力，县级以上房屋管理机关应当勤勉尽职，避免重复登记的出现，即使重复，也应当以在先登记的效力由于在后登记的效力。

第二种第三人介入的方式是承购将预收房转让给第三人，实际上就是债权的让与。我国还没有规定预售商品房是否可以转让，但从其性质分析应当允许。债权转让的要件是：

1、存在有效的合同债权

2、 被让与的合同债权具有可让与性：合同法第79条明确规定三类债权不能转让：(1)根据合同性质不能转让的债权，包括基于特殊个人信任关系产生的合同债权、专为特定债权人的人身利益而存在的合同债权，不作为债权、属于从权利的合同债权(2)按照当事人约定不能转移的债权(3)依照法律、法规的规定不得转让的债权

3、 让与人与受让人就合同债权的转让达成合意，且不违反法律的规定。双方应意思表示真实，具有民事行为能力或者经法定代理人同意，让与人具有处分权。

对合同债务人的通知是否应归属与债权让与的要件，理论上有两种看法，通说认为对债务人的通知是对债务人发生拘束力的要件，而不是债权让与的生效要件。

对照上述要件，商品房预售合同债权符合三个要件;

再从预售商品房合同债权的其他属性看，债权可以继承，抵销债权人的债务，可以被强制执行，而这些也都是一种转让，只是可能以消极的形式出现。预售商品房债权是一种可流转的经济利益，在生产要素高速流转，物尽其用，以求经济效用最大化的现代市场经济应当允许预售商品房的转让。虽然商品房预售法律关系的一个特点就是不确定性，有可能不能最后交付房屋，使转让后的受让人债权原有目的有可能不能实现，但由此产生了损害赔偿请求权等不同形式的代位利益，受让人同样可以受偿，以它种方式实现债权。其中的风险由当事人自愿承担。

但是在转让的过程中可能牵涉到其他问题，如果商品房预售合同规定承购人采用分期付款的方式，在全部房款支付完毕前转让预售房，又涉及到一个债务承担的问题，需要满足债务承担的相关要件。在一屋多卖和债权转让同时出现的情形下，问题会更复杂，一方面要考虑各个债权的有效性，同时要考虑债权转让的有效性，然后比照一屋二卖的规定处理。转让预售商品房还要考虑到预售登记，转让人和受让人应该办理变更登记手续。 

学习了