主题：【今日话题】“开发商被‘高考’，2012年楼市乐观否?”

明天，中国高中学生一年一度的高考即将开始，六月份深圳开发商同样也面临一场“高考”。

万科总裁郁亮认为后市并不乐观，要面临库存积压、银行利率、政策调控等方面的“高考”挑战。

其实我们想问“开发商被‘高考’，2012年楼市乐观否?”

楼市“高考”难题1：库存积压

中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫认为，按照去年的楼市成交水平，仅是消化可售商品房就要花一年以上时间。如果调控不放松、开发商卖房不积极，那么成交量将继续下滑，深圳商品房住宅库存量将继续走高。

但是，市场上也出现了一些积极因素。

“在当前以刚需为主体，消费者购房趋于理性的环境下，低价和降价项目销售量可观。” 深圳中原地产副总经理贺晓丽表示，对于广大开发商而言，降价不仅是其最直接的回笼资金的手段，还能助其在短期内减轻库存压力。

楼市“高考”难题2：房企缺钱

在“房闹”频发，开发商资金链紧崩，金融业担忧不良贷款而裹足不前的当下，进行房价压力测试(stress testing)，对金融地产全产业链意义重大。

置身于今天高房价背景下，没有物业的人士对房价的敏感程度大大降低，即使房价下跌五成，这类被调查者中的大多数依然无力购买商品房；而相反，跌三成“房闹”与跌五成“断供”的现实，也显示调控平衡艺术的复杂性——政策在房价下跌与“维稳”间，如何进退？

开发商的现金流仍高度紧张，现实较为悲观，中小企业破产潮下半年仍可能来临；银行业相对乐观，大幅下跌亦可能扛得住，但基于宏观经济不出大问题的前提；而信托业在房价大跌背景下，可能迎来兑付危机……

最后，当地产行业回到现实，在楼市僵局背景下，以价换量，目前仍是行业和企业以退为进的主流选择。

楼市“高考”难题3：政府调控

28城楼市微调政策被默许，购房者忧心楼价反弹：据媒体统计，目前全国已有33个地方政府尝试了楼市政策微调，内容分别涉及限购、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。其中除5 个城市因触及限购“红线”而被叫停外，其余28 个城市均获得了默许。

住建部：坚持楼市调控不动摇 将及时纠正微调：针对近期媒体关于一些城市以“稳增长”为名拟放松房地产市场调控政策的报道，住房城乡建设部新闻发言人就当前房地产市场形势和下一步政策走向等问题5日接受了记者采访，强调坚持房地产市场调控政策不动摇。特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。

专家论剑：2012楼市是否已经触底？

正方：

观点1.住房更新需求强烈 楼市仍在博弈

观点2.今年楼市供应还会处于高位 成交看好

观点3.楼市已经触底 今年是买房好时机

观点4.经济大环境越严峻 对房地产越利好

观点5.政策微调利好刚需 下半年中小户型迎来机会

反方：
观点1.市场尚未触底 全面回暖尚早

观点2.市场不算回暖 后市比较乐观

观点3.楼市不存在刚需 今年买房的人明年一定会房闹